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「住宅を現金で買うより住宅ローンを利用した方がメリットがある」という考え方について。

営業推進部の西田です。今回は私が営業部の頃にお客様から教えられた出来事を書いていきます。もう８年ほど前の出来事ですので本文に出てくる住宅ローン控除などの内容は現在と異なりますのでご注意ください。（注１をご参照ください。）

「現金購入か住宅ローン利用か？」

「現金で購入するのと、住宅ローンを利用するのと、どちらが得ですか？」という質問をお客様から受けることがありました。私はあるお客様と出会うまでは、支払い利息や住宅ローン利用時の諸費用などを考慮し、「金銭的な負担で言えば、現金で購入された方が負担は減るケースが多いです。」と答えていました。

実際、住宅ローン控除という制度があり、当時は借入した年から１０年間はそれぞれの年の年末時点の借入残高の１％相当の金額を上限に所得税等から控除される仕組みがありましたが（注１）、それでも現金一括で購入する場合と住宅ローンを利用する場合とを比較すれば、支払い利息の他にも住宅ローンに関する保証料や事務手数料、登記費用などを考慮すると、現金一括で購入する方が総費用は少なくなるケースがほとんどです。ですから私は「現金で購入できるのであれば、住宅ローンを利用しない方が金銭的には負担が少なくなるケースが多いです。」と答えていたのです。

現金で購入することができるお客様が住宅ローンを利用されました。

あるとき、住宅を現金で購入できるぐらいの自己資金があるお客様が弊社の住宅をご購入されました。私はてっきり現金で購入されるものと思っていましたが、そのお客様は住宅ローンをご利用されました。住宅ローン控除をフルに利用し、１０年後に一括で全額返済を予定しているとのことでした。この考え方はもともと理解していたつもりでしたので、そこまで驚くことはなかったのですが、そのときに言われたお客様のふたつの理由にハッとさせられたのです。あまりにも当たり前のことなのですが。

１０年間は悪くても実質金利０％だね。

そのお客様はそう言われたのです。私はそれまで、住宅ローン控除を利用して年間いくら、１０年間総額でいくらの税額控除があります、という言い方をしてきました。もちろん、それは間違いではありません。しかし、そのお客様の「金利でみる」という視点に、本当に恥ずかしい話ですが、気づかなかったのです。あまりにも当たり前の話なのに。当時でも住宅ローンの変動金利は１％を切る低水準でした。

「住宅ローンと住宅ローン控除を利用する」ということは当初１０年間に限れば１％未満の金利でお金を借りて、その借入額の年末時点の残高の最大１％相当額の税金が戻ってくるのです（注１及び注２）。当時であれば変動金利で０．５％程度の金利で借入ができるケースが多くありました。

例えば変動金利であれば、年利０．５％でお金を借りて、年末時点の借入残高の最大１％が戻ってくる。つまり、支払利息以上に戻ってくる税金の額の方が多くなるのです。（注２）語弊を恐れず言えば「０．５％という金利で借入をし、年利１％で運用している」（注２及び注３）ことと同じことになります。そして、そのお客様はこうも言われたのです。

住宅ローンを組むのは生命保険と同じ

ご存知の方も多いと思いますが住宅ローンを利用する際、多くは「団体信用生命保険」へ加入をすることとなります。（掛け金は金融機関支払い。フラット３５等一部商品を除く。）これは借入された方に万が一のことがあれば（亡くなる等）住宅ローンの残りが生命保険でまかなわれ、残りの住宅ローン借入額がすべて無くなる、というものです。

そのお客様の言われた理由はシンプルです。「住宅ローンを利用し、１０年後には一括で返済するつもりだが、その１０年の間に私に万が一のことがあれば、住宅ローン残高は０円になって払う必要がなくなるよね。そして手元には家も現金も残る。ところが、現金で購入したとすると私に万が一のことがあっても、家はもちろん残るけれど現金で家を買っているんだからその分手元にお金が残らないよね。」

確かにその通りです。万が一のことがあった場合、現金で購入するより住宅ローンを利用していた方が残された家族により多くの資産を残すことができる場合があるのです。率直に考えてみてください。自分に何かあったときに残された家族に少しでも多くの資産を残した方がいいと思いますか？それとも残さない方がいいと思いますか？

これらの話は現金で購入できる人だけに当てはまる話でしょうか？自己資金が少ない、自己資金がない、という人には当てはまるのでしょうか？

結論から言うとすべてのお客様に当てはまると私は考えています。まず、「住宅ローンを組むのは生命保険と同じ」という言葉。縁起でもない話ですが、収入の柱となる方に万が一のことがあった場合、『賃貸住宅』であれば家賃の支払いがきつくなり別の賃貸へ転居するか、あるいは実家に戻ることになるのではないでしょうか？

ところが『住宅の購入』をしている場合、住宅ローンの残高は０円となり、住宅費用が無くなります。となると選択肢が広がり「そのまま住み続ける」「売却して資金を手元に作り転居する」ということが可能となるのです。そのまま住み続ければ家賃もローン返済も不要。売却できれば数千万円という売却資金が得られます。（注４）

「１０年間は悪くても実質金利０％だね」という言葉も同様にすべての方に当てはまります（注５）。よく「自己資金を貯めてから」と言われますが、その必要性が高いのはもう２０数年以上も前の住宅ローン金利が高かった時代です。確かに、いわゆるバブル時代（1986年～1991年頃）の住宅ローンは変動金利ですと年利５～８％で融資されていましたので、当時であれば自己資金を貯めてからでないとリスクが高過ぎました。（現在は変動金利であれば０．４％前後（注６）と史上最低の水準です。）

そもそも自己資金がいくら貯まったら自分自身に「購入ＯＫ」のサインを出せるのでしょうか？

また、仮に年間で１００万円の自己資金を貯めるとすると、毎月約９万円の貯蓄が必要となります。今の月々の支払い家賃と９万円を合計してみてください。それが、現在の住宅に関する月に必要な費用となります。ちなみに、「月９万円」というのは、３，５００万円を変動金利０．４０％、借入期間３５年で住宅ローンを借入した場合の月々の支払いと同程度の金額となります。

この話を書いたのは

このような話を書いたのは、「住宅ローンを利用するよりも現金で購入したほうがいいに決まっている」「自己資金を貯めてから購入したほうが有利だ」「住宅ローンを利用するのはリスクが高くなる」と思い込んでいる方も少なくないのではないか？と思ったからです。単純に金銭的なことだけで判断するのではなく、自分自身の状況に応じて総合的に検討することが重要だと考えます。みなさまはどう思われますか？

（文責　営業推進部　西田）

注１：令和４年から法改正により控除期間及び率、対象物件が変更されています。現在（令和５年４月）は弊社が提供している長期優良住宅又は低炭素住宅の場合、控除期間は１３年間、控除率は0.7％、控除対象の借入限度額は5,000万円となっております。詳細は国土交通省HPをご確認ください。
注２：所得税額（及び一定額までは住民税額）からの控除となるため、所得税額によっては最大の控除額が適用されない場合があります。
注３：「考え方」としての表現であり、実際には「運用」ではなくあくまで住宅ローンの借入をする場合で一定条件のもとに「注１」の住宅ローン控除の利用ができる、ということです。
注４：不動産の所有者に対し「固定資産税・都市計画税」という市町村税が課せられること、住宅のメンテナンス等の費用が発生することなどから住宅に関する費用が一切不要ということではありません。また、売却額は景況等により異なります。
注５：令和４年より「注１」の通りとなります。
注６：令和５年４月現在、弊社でのご契約されたお客様が利用される変動金利は０．４％前後が多くなっています。金利は諸条件により異なるため弊社担当者までご相談ください。